Arbitragem no arrendamento pode “aliviar” tribunais

 

Tribuna de Macau

Entrevista ao jornal Tribuna de Macau de 27 de Janeiro, sobre a proposta de alteração do regime de arrendamento e a possibilidade de recurso à arbitragem.

A proposta de alteração do regime de arrendamento, da autoria dos deputados Si Ka Lon, Song Pek Kei e Gabriel Tong, prevê uma aposta em mecanismos extra-judiciais de arbitragem para a resolução dos conflitos entre senhorios e arrendatários e a ideia merece elogios da parte do professor assistente da Universidade de Macau, Fernando Dias Simões. O académico realça que a medida permitiria aliviar os tribunais deste tipo de casos uma vez que os contratos de arrendamento estão na origem de “muitos conflitos”. Sugere ainda o alargamento de competências do actual Centro de Arbitragem de Administração Predial para que possa ficar habilitado a resolver estes litígios

 

André Jegundo

 

O professor da Universidade de Macau, Fernando Dias Simões, considera que a aposta em mecanismos extra-judiciais de arbitragem na resolução de conflitos relacionados com o arrendamento é “uma boa ideia” e poderá permitir “aliviar os tribunais deste tipo de casos”, para além de “agilizar” a resolução dos conflitos com “menos custos para as partes”. O académico, que tem a arbitragem como uma das áreas de estudo, sugere o alargamento de competências do Centro de Arbitragem de Administração Predial para poder acolher estes casos e a nomeação de pessoas com experiência profissional na área que ofereçam garantias de “independência, credibilidade e competência”.

A aposta em mecanismos extra-judiciais de arbitragem para a resolução dos conflitos entre senhorios e arrendatários consta da proposta de revisão do regime de arrendamento que está a ser elaborada pelos deputados Si Ka Lon, Song Pek Kei e Gabriel Tong. Para facilitar e agilizar a resolução de conflitos entre senhorios e inquilinos, a proposta dos deputados prevê que muitas situações possam ser resolvidas através de procedimentos extrajudiciais em centros de arbitragem.

Fernando Dias Simões classifica a aposta como uma “boa ideia”, uma vez que a arbitragem “tem sido utilizada com sucesso em muitos países para dirimir conflitos de pequeno valor, quer em litígios de natureza civil, quer em litígios de consumo”. “Sabemos que o contrato de arrendamento está na origem de muitos conflitos em Macau, nomeadamente no que se refere à sua eventual renovação, acções de despejo ou indemnização por danos. Por vezes, estes litígios não chegam aos tribunais porque as partes temem os custos associados com um processo judicial e a demora que normalmente lhe está associada. No entanto, o litígio existe, e terá de ser dirimido de alguma forma. Esta litigiosidade latente não contribui para a paz social e um mercado de arrendamento saudável e equilibrado. A arbitragem permite aliviar os tribunais deste tipo de casos, agilizar a sua resolução, com menos custos para as partes”, afirmou ao JORNAL TRIBUNA DE MACAU.

Actualmente existem vários centros de arbitragem em Macau, “alguns com competência específica e outros com competência genérica”, sublinha o académico, que sugere o alargamento de competências do Centro de Arbitragem de Administração Predial para que possa acolher este tipo de processos e não apenas os litígios relacionados com a administração de condomínios. “Actualmente este Centro não tem competência para resolver conflitos relacionados com contratos de arrendamento, mas julgo que tal seria possível e até desejável. Poderia até pensar-se em alargar a competência do centro para abranger litígios emergentes de contratos de mediação imobiliária (entre agências imobiliárias e clientes). O Centro passaria assim a ter uma competência genérica relativamente aos diversos tipos de litígios que envolvem o mercado de arrendamento”, propõe Fernando Dias Simões.

 

Arbitragem não deve ser voluntária

Para lidar com os conflitos do arrendamento, o centro de arbitragem deve ainda, sublinha o académico, possuir “uma lista de árbitros credenciados” e pessoas que “tenham experiência profissional na área do arrendamento” de modo a que os árbitros ou tribunais arbitrais nomeados ofereçam “garantias de independência, credibilidade e competência”.

O académico defende também a criação de um regulamento específico aplicável a litígios relacionados com contratos de arrendamento dada a especificidade da matéria.

Outro aspecto ”fulcral”, acrescenta, é a natureza que a arbitragem para conflitos entre inquilinos e arrendatários poderá ter. É que apesar de a arbitragem ser na maior parte dos casos voluntária, obrigando a que “as partes dêem consentimento na submissão de eventuais litígios à arbitragem”, Fernando Dias Simões entende que para este tipo de casos poderá fazer sentido que os legisladores estabeleçam que certos tipos de litígio “devem ser resolvidos com recurso à arbitragem independentemente da vontade das partes”, vedando o recurso aos tribunais. Outra possibilidade passa por definir que o início de um processo de arbitragem esteja apenas dependente da vontade de uma das partes para que possa ter início.

Trata-se de uma questão que o legislador “tem de ponderar com muito cuidado”, frisa Fernando Dias Simões, uma vez que se a arbitragem for voluntária, “por muitas campanhas de sensibilização que se promovam”, as partes “não vão chegar a um acordo no sentido de recorrer” ao mecanismo extra-judicial e a potencialidade para “promover a paz social será nula”. “Todos sabemos que muitas vezes as partes, pretendendo forçar a outra parte a recorrer ao tribunal (com todos os custos envolvidos) recusam-se a acordar na arbitragem. Caímos então na situação em que as pessoas não exercem os seus direitos por recearem o recurso aos tribunais. Trata-se de uma estratégia, digamos, processual, que frustra o exercício dos direitos da outra parte: beneficiar da lentidão e onerosidade dos tribunais”, declara.

De acordo com a proposta que está a ser ultimado pelo grupo de deputados, o despejo de inquilinos por não pagamento da renda, poderá vir a ser levado a cabo através de uma acção executiva, tornando o processo “mais rápido e eficaz”. Nesta situação, sublinha Fernando Dias Simões, o senhorio não precisará de intentar uma acção “declarativa de condenação contra o inquilino”, passando “imediatamente para a fase da acção executiva  e para o despejo propriamente dito”. “Esta opção não significa desnecessariamente desproteger os inquilinos pois a verificação dos pressupostos necessários ao despejo continua a ser efectuada por um juiz. Continua, deste modo, a ser uma acção judicial”, ressalva.

Outra situação distinta, sublinha, é dar a uma decisão arbitral que ordena o despejo o valor de uma sentença, “que pode ser imediatamente executada sem necessidade de uma acção declarativa”. Uma situação que já é possível através da legislação que regula a arbitragem voluntária e que determina que “a decisão arbitral tem a mesma força executiva que as sentenças do Tribunal de Competência Genérica”.

Book presentation at the Australasian Dispute Resolution Centre

Canberra

This Monday I will be presenting my book ‘Commercial Arbitration between China and the Portuguese speaking world’ at the Australasian Dispute Resolution Centre, in Canberra, Australia. The Australasian Dispute Resolution Centre (ADRC) is a ‘one stop shop’ for dispute resolution in Australia and the Asia Pacific region. Read more here.

Image: Wikimedia Commons

 

The Global Arbitration Market and the Battle of the Seats

HKU

This Thursday I will be delivering a talk at the Center for Chinese Law at the Faculty of Law of the University of Hong Kong. The presentation is entitled ‘The Global Arbitration Market and The Battle of The Seats’.

Here is the abstract: The concept of ‘battle of the seats’ refers to the competition between different cities to be considered as ‘arbitration hubs’. In the arbitration parlance a hub is a place known for its reputation in hosting arbitration proceedings. International arbitration is very mobile, as by its own nature it can take place anywhere. Countries and cities all over the world compete to be chosen by the parties as suitable venues for international arbitration. The boom in the market of international arbitration has created a sort of undeclared competition where each competitor is struggling for a larger share of the market. As international arbitration becomes a global business, the market of international commercial arbitration expands and many cities and jurisdictions are positioning themselves to collect a share of that market. This talk will analyse the main features of the battle of the seats, identify its contenders, discuss the elements that parties consider when selecting an arbitral seat, and present a roadmap for jurisdictions interested in asserting themselves as suitable venues for international commercial arbitration.

Law and Language in Timor-Leste: Bridging the Divide

chua_rsplssea

This Monday I will be presenting a paper at the ‘Researching State and Personhood: Law and Society in Southeast Asia Conference’, organized by the Centre for Asian Legal Studies at the Faculty of Law of the National University of Singapore. My paper is entitled ‘Law and Language in Timor-Leste: Bridging the Divide’. You can download the complete program here.

Multilateral Investment Treaties? A View from China

My second post in the Kluwer Arbitration Blog has just been published. It is entitled ‘Multilateral Investment Treaties? A View from China’. You can read it here.

Follow

Get every new post delivered to your Inbox.

Join 543 other followers