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Arbitragem no arrendamento pode “aliviar” tribunais

 

Tribuna de Macau

Entrevista ao jornal Tribuna de Macau de 27 de Janeiro, sobre a proposta de alteração do regime de arrendamento e a possibilidade de recurso à arbitragem.

A proposta de alteração do regime de arrendamento, da autoria dos deputados Si Ka Lon, Song Pek Kei e Gabriel Tong, prevê uma aposta em mecanismos extra-judiciais de arbitragem para a resolução dos conflitos entre senhorios e arrendatários e a ideia merece elogios da parte do professor assistente da Universidade de Macau, Fernando Dias Simões. O académico realça que a medida permitiria aliviar os tribunais deste tipo de casos uma vez que os contratos de arrendamento estão na origem de “muitos conflitos”. Sugere ainda o alargamento de competências do actual Centro de Arbitragem de Administração Predial para que possa ficar habilitado a resolver estes litígios

 

André Jegundo

 

O professor da Universidade de Macau, Fernando Dias Simões, considera que a aposta em mecanismos extra-judiciais de arbitragem na resolução de conflitos relacionados com o arrendamento é “uma boa ideia” e poderá permitir “aliviar os tribunais deste tipo de casos”, para além de “agilizar” a resolução dos conflitos com “menos custos para as partes”. O académico, que tem a arbitragem como uma das áreas de estudo, sugere o alargamento de competências do Centro de Arbitragem de Administração Predial para poder acolher estes casos e a nomeação de pessoas com experiência profissional na área que ofereçam garantias de “independência, credibilidade e competência”.

A aposta em mecanismos extra-judiciais de arbitragem para a resolução dos conflitos entre senhorios e arrendatários consta da proposta de revisão do regime de arrendamento que está a ser elaborada pelos deputados Si Ka Lon, Song Pek Kei e Gabriel Tong. Para facilitar e agilizar a resolução de conflitos entre senhorios e inquilinos, a proposta dos deputados prevê que muitas situações possam ser resolvidas através de procedimentos extrajudiciais em centros de arbitragem.

Fernando Dias Simões classifica a aposta como uma “boa ideia”, uma vez que a arbitragem “tem sido utilizada com sucesso em muitos países para dirimir conflitos de pequeno valor, quer em litígios de natureza civil, quer em litígios de consumo”. “Sabemos que o contrato de arrendamento está na origem de muitos conflitos em Macau, nomeadamente no que se refere à sua eventual renovação, acções de despejo ou indemnização por danos. Por vezes, estes litígios não chegam aos tribunais porque as partes temem os custos associados com um processo judicial e a demora que normalmente lhe está associada. No entanto, o litígio existe, e terá de ser dirimido de alguma forma. Esta litigiosidade latente não contribui para a paz social e um mercado de arrendamento saudável e equilibrado. A arbitragem permite aliviar os tribunais deste tipo de casos, agilizar a sua resolução, com menos custos para as partes”, afirmou ao JORNAL TRIBUNA DE MACAU.

Actualmente existem vários centros de arbitragem em Macau, “alguns com competência específica e outros com competência genérica”, sublinha o académico, que sugere o alargamento de competências do Centro de Arbitragem de Administração Predial para que possa acolher este tipo de processos e não apenas os litígios relacionados com a administração de condomínios. “Actualmente este Centro não tem competência para resolver conflitos relacionados com contratos de arrendamento, mas julgo que tal seria possível e até desejável. Poderia até pensar-se em alargar a competência do centro para abranger litígios emergentes de contratos de mediação imobiliária (entre agências imobiliárias e clientes). O Centro passaria assim a ter uma competência genérica relativamente aos diversos tipos de litígios que envolvem o mercado de arrendamento”, propõe Fernando Dias Simões.

 

Arbitragem não deve ser voluntária

Para lidar com os conflitos do arrendamento, o centro de arbitragem deve ainda, sublinha o académico, possuir “uma lista de árbitros credenciados” e pessoas que “tenham experiência profissional na área do arrendamento” de modo a que os árbitros ou tribunais arbitrais nomeados ofereçam “garantias de independência, credibilidade e competência”.

O académico defende também a criação de um regulamento específico aplicável a litígios relacionados com contratos de arrendamento dada a especificidade da matéria.

Outro aspecto ”fulcral”, acrescenta, é a natureza que a arbitragem para conflitos entre inquilinos e arrendatários poderá ter. É que apesar de a arbitragem ser na maior parte dos casos voluntária, obrigando a que “as partes dêem consentimento na submissão de eventuais litígios à arbitragem”, Fernando Dias Simões entende que para este tipo de casos poderá fazer sentido que os legisladores estabeleçam que certos tipos de litígio “devem ser resolvidos com recurso à arbitragem independentemente da vontade das partes”, vedando o recurso aos tribunais. Outra possibilidade passa por definir que o início de um processo de arbitragem esteja apenas dependente da vontade de uma das partes para que possa ter início.

Trata-se de uma questão que o legislador “tem de ponderar com muito cuidado”, frisa Fernando Dias Simões, uma vez que se a arbitragem for voluntária, “por muitas campanhas de sensibilização que se promovam”, as partes “não vão chegar a um acordo no sentido de recorrer” ao mecanismo extra-judicial e a potencialidade para “promover a paz social será nula”. “Todos sabemos que muitas vezes as partes, pretendendo forçar a outra parte a recorrer ao tribunal (com todos os custos envolvidos) recusam-se a acordar na arbitragem. Caímos então na situação em que as pessoas não exercem os seus direitos por recearem o recurso aos tribunais. Trata-se de uma estratégia, digamos, processual, que frustra o exercício dos direitos da outra parte: beneficiar da lentidão e onerosidade dos tribunais”, declara.

De acordo com a proposta que está a ser ultimado pelo grupo de deputados, o despejo de inquilinos por não pagamento da renda, poderá vir a ser levado a cabo através de uma acção executiva, tornando o processo “mais rápido e eficaz”. Nesta situação, sublinha Fernando Dias Simões, o senhorio não precisará de intentar uma acção “declarativa de condenação contra o inquilino”, passando “imediatamente para a fase da acção executiva  e para o despejo propriamente dito”. “Esta opção não significa desnecessariamente desproteger os inquilinos pois a verificação dos pressupostos necessários ao despejo continua a ser efectuada por um juiz. Continua, deste modo, a ser uma acção judicial”, ressalva.

Outra situação distinta, sublinha, é dar a uma decisão arbitral que ordena o despejo o valor de uma sentença, “que pode ser imediatamente executada sem necessidade de uma acção declarativa”. Uma situação que já é possível através da legislação que regula a arbitragem voluntária e que determina que “a decisão arbitral tem a mesma força executiva que as sentenças do Tribunal de Competência Genérica”.


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